士業に役立つ不動産評価まめ知識

国土交通省から8月21日に発表された

地価LOOK令和2年第2四半期（4/1〜7/1）、

近畿圏についてもう少し詳しく見ていこうと思います。

 

概況には、以下のような調査結果がありました。

 

「用途別では、商業系が

住宅系より下落地区の割合が高く、

地域別では、大都市圏が地方圏より

下落地区の割合がやや高くなった。」

 

「マンションやオフィスの需給バランスに

大きな変化は見られていない。」

 

実際に近畿圏ではどのようになっているのでしょうか？

 

■滋賀県

住宅地　南草津駅周辺　0％横ばい

商業地　調査地区設定なし

 

■京都府

住宅地　下鴨　0％横ばい

桂　　0％横ばい

二条　0〜3％下落

 

商業地　京都駅周辺　0〜3％下落

河原町　　　0〜3％下落

烏丸　　　　0〜3％下落

 

■大阪府

住宅地　豊中　　0％横ばい

　　　　天王寺　0％横ばい

　　　　福島　　0〜3％下落

 

商業地　西梅田　　0〜3％下落

　　　　中之島西　0〜3％下落

　　　　北浜　　　0〜3％下落

　　　　OBP　 　0〜3％下落

　　　　新大阪　　0〜3％下落

　　　　阿倍野　　0〜3％下落

　　　　江坂　　　0〜3％下落

　　　　茶屋町　　3〜6％下落

　　　　心斎橋　　3〜6％下落

　　　　なんば　　3〜6％下落

 

■兵庫県

住宅地　六甲　　　0％横ばい

　　　　甲子園口　0％横ばい

　　　　芦屋　　　0％横ばい

 

商業地　西宮北口　0〜3％下落

三宮駅前　3〜6％下落

 

■奈良県

住宅地　奈良登美ヶ丘　0％横ばい

商業地　調査地区設定なし

 

■和歌山県

調査地区設定なし

 

近畿圏の動向

 

住宅地は0％横ばい地点が多く、

下落傾向でも0〜3％下落まででした。

 

一方、商業地は0％横ばい地点が無く、

大阪の茶屋町・心斎橋・なんばと

兵庫の三宮駅前は3〜6％下落と

商業地の中でも大きな下落になっています。

 

四半期で3％下落ということは、

単純に年間ベースだと

12％も下落している計算になります。

 

長期政権が終わり、これからの経済情勢や

地価動向からますます目が離せなくなってきますね。

コロナで地価下落

 

国土交通省から8月21日に地価LOOKレポート

令和2年第2四半期（4/1〜7/1）が発表されました。

 

調査100地区のうち、上昇は1地区のみ（前回73）、

横ばい61地区（前回23）、下落38地区（前回4）となり、

ほとんどの地区で横ばいないし下落となりました。

 

「需要者の様子見など取引の停滞が広がるとともに、

ホテルや店舗を中心に収益性低下への懸念から

需要の減退が一部では見られる。」

 

「リーマンショック時の地価下落の主因となった、

マンションやオフィスの需給バランスに

大きな変化は見られていない。」とのことです。

 

令和2年第1四半期（1/1〜4/1）は、

コロナの影響が無い期間がありましたが、

この第2四半期（4/1〜7/1）は

期間全てがコロナの影響下にあります。

 

全国で1地区だけの上昇地区

 

全国で1地区だけ上昇したのは仙台でした。

 

■宮城県仙台市青葉区（中央一丁目・商業地）

0〜3％上昇（前期0〜3％上昇）

 

「一時的な経済活動の停滞等の影響はあるものの、

当地区に対する在京投資家等の投資意欲は依然として認められ、

当期の地価動向はやや上昇傾向で推移した。」

 

「駅前の大型商業施設の再開発計画や

都市機能向上を目指す「せんだい都心再構築プロジェクト」の

建替え促進助成制度等の影響から、仙台駅周辺では依然として

オフィスビル・ホテル等の開発機運の高まりが予想される。」

とされています。

 

各地域の地価動向

 

■滋賀県（草津市・南草津駅周辺・住宅地）

0％横ばい（前期0〜3％上昇）

 

「土地取引自体が停滞し、取引価格はほぼ横ばい傾向と

なったことから、当期の地価動向は横ばいで推移した。」

 

■京都市中京区（烏丸・商業地）

0〜3％下落（前期0〜3％上昇）

 

「過熱気味であった不動産市場が沈静化し、

ホテル用地等の観光関連施設用地の

取引需要に陰りが見え始めたため、

取引価格が緩やかな下落傾向に転じたことから、

当期の地価動向はやや下落で推移した。」

 

■大阪市北区（西梅田・商業地）

0〜3％下落（前期3〜6％上昇）

 

「来街者数は減少し、店舗賃料は下落傾向となった。

市場参加者によるオフィス賃料の将来予測が保守的になって、

取引価格は下落傾向となった。

以上から、当期の地価動向はやや下落傾向で推移した。

 

■神戸市中央区（三宮駅前・商業地）

3〜6％下落（前期0〜3％上昇）

 

「店舗の退去増加により賃貸需給が一時的に

緩和している事から、店舗賃料はやや下落傾向に転じた。

加えて、これまで地価上昇を牽引してきた

ホテル用地の需要は、ホテルの稼働率悪化から、

新規出店意欲が減退して弱まっており、

取引価格は下落傾向に転じた。

以上の市況の変化から、当期の地価動向は下落で推移した。」

 

■奈良県（奈良市・奈良登美ヶ丘）

0％横ばい（前期0〜3％上昇）

 

「サラリーマンを中心とした需要層の

所得減少懸念が聞かれるなかで

マンション分譲価格も横ばい傾向が続き、

デベロッパーの開発素地取得意欲の低下も見られる。

以上から、取引価格は横ばい傾向となり、

当期の地価動向は横ばいで推移した。」

令和2年分路線価が発表されました！

 

7月1日に令和2年分路線価が発表されました。

全国平均で5年連続の上昇となります。

 

しかし、インバウンド需要は激減し、

店舗・オフィス需要は弱含み、

現在は先行き不透明感が強くなっています。

 

先日発表された地価LOOKレポートでも、

2〜3月以降、取引が停滞したり、需要が弱含んだり、

上昇傾向から一気に風向きが変わっています。

 

コロナの影響は考慮されていません

 

7月1日に発表されたものの、

相続税路線価は1月1日時点の価格ですので、

新型コロナウイルスによる影響はほとんど入っていません。

 

近畿の動向（令和2年路線価・前年比変動率）

 

■滋賀県

　JR草津駅前　310,000円/㎡　＋8.8％

 

■京都市

　四条通　6,730,000円/㎡　＋18.1％

 

■大阪市

　キ　タ　21,600,000円/㎡　＋35.0％

　ミナミ　21,520,000円/㎡　＋44.6％

 

■神戸市

　三宮センター街　5,760,000円/㎡　＋17.6％

 

■奈　良

　奈良市・大宮通り　800,000円/㎡　＋21.2％

 

■和歌山

　JR和歌山駅前　360,000円/㎡　±0.0％

 

今後の地価動向

 

公示地価と相続税路線価は1月1日時点、

地価LOOKレポート最新版も4月1日までの動向です。

 

緊急事態宣言が広がった4月中旬以降の影響は

公的価格としてはまだ発表されていません。

 

地価LOOKレポート（4/1〜7/1）が発表されるか、

今年の基準地価（7月1日時点）が9月下旬に

発表されるのを待つ必要があります。

 

とはいえ、上昇が続いていた地域は上昇が一服し、

これまでも下落が続いていた地域は

さらに下落が強まっていく可能性が高いと思われます。

 

令和2年分路線価を使うご相続に要注意

 

令和2年分路線価を使うご相続の場合、

時価を超えた相続税評価額とならないようにご注意ください。

 

コロナの影響による地価下落だけではなく、

賃料減額要請やテナントの退去など

収益性が大きく悪化している可能性もあり、

時価の把握には個別具体的な検討が欠かせません。

 

路線価と公示地価

 

相続税路線価は、公示地価の変動率と

リンクする度合いが強いです。

（参考：固定資産評価額は、基準地価とリンクが強い。）

地価上昇はコロナで鈍化

 

国土交通省から6月19日に地価LOOKレポート

令和2年第1四半期（1/1〜4/1）が発表されました。

 

「新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴い、

多くの地区で需要者の様子見など取引の停滞が見られ、

地価の上昇傾向が鈍化した。」

 

「地価動向の変化が大きかった地区では、

特にホテル、店舗需要の比重が高く、感染症の影響が大きい。」

 

地価LOOKレポートって？

このレポートは、不動産鑑定士が

様々な情報を集めて地価動向を把握し、

その結果を国土交通省で集約したものです。

地元不動産関係者へのヒアリング結果も載っています。

 

レポート概要

 

上昇傾向が続いていた地価に、

鈍化の兆しが見えはじめたとのことです。

強い地価上昇が続いていた地域も上昇幅が鈍化し、

上昇していた地域でも横ばいになった地域が多いです。

 

第1四半期（1/1〜4/1）ということで、

1月1日から2月頃まではコロナの影響はあまりなく、

 

この期間の地価上昇分が入っているため

レポートの結果としては地価上昇となっていても、

それ以降は地価上昇に急ブレーキがかかっていることから、

次の第2四半期（4/1〜7/1）はさらにコロナの影響が

色濃く出ているのではないかと推察されます。

 

先行き不透明感が強く、不動産需要や

店舗・オフィス需要への影響を注視していく必要があります。

 

各地域の地価動向

 

■滋賀県（草津市・南草津駅周辺・住宅地）

　0〜3％上昇（前期0〜3％上昇）

 

「前半までは引き続きマンション需要が強く、

新築分譲マンションのほか、中古マンションについても

売れ行きは好調であったが、

後半は新型コロナウイルス感染症の影響により、

取引が停滞している状況が見られる。」

 

■京都市中京区（烏丸・商業地）

　0〜3％上昇（前期0〜3％上昇）

 

「市場を牽引してきたホテル・店舗用地の需要が弱まり、

１月下旬からは様子見の状況になったことにより、

当期の地価動向はやや上昇となったものの上昇幅が縮小した。」

 

■大阪市北区（西梅田・商業地）

　3〜6％上昇（前期6％以上上昇）

 

「一時的な経済活動の停滞等の影響から過熱感がやや弱まって

オフィス賃料の上昇傾向はやや鈍化し、

当期の地価動向は上昇で推移したものの上昇幅が縮小した。」

 

■神戸市中央区（三宮駅前・商業地）

　0〜3％上昇（前期3〜6％上昇）

 

「当期前半は投資需要が強い状態にあり、

地価は上昇で推移したものの、

当期後半については、

新型コロナウイルス感染症の影響により

市場参加者が様子見姿勢に転換したため

取引利回りの低下傾向は鈍化し、

当期の地価動向はやや上昇で推移したものの

上昇幅は前期と比較して縮小した。」