士業に役立つ不動産評価まめ知識

「建物が適法かどうか、

どうやったら調べられますか？」

というご質問もよく頂きます。

 

売買やM＆Aの際に買主が気にしたり、

金融機関から融資を受ける際に、

建物の遵法性が問題になるケースがあります。

 

このような場合は、

建築確認と完了検査を受けているかを

まずは確認することをご提案してします。

 

【建築確認】

 

いわば“設計図”段階での適法性チェックです。

一定の適法性があると考えられます。

 

建築計画概要書を見ることによって、

その物件についてより詳しい情報も手に入ります。

確認番号・年月日もしっかりチェックしておきましょう。

 

なお、国土交通省ホームページの説明では、

「一定規模以上の建築物を建築しようとする場合には、

建築主は工事に着手する前に、

建築主事または指定確認検査機関に『確認申請書』を提出し、

その計画が建築基準法等の基準に適合していることの

確認を受けなければなりません。」

 

「建築基準法等の基準に適合していることが

確認されれば、『確認済証』が交付されます。」

と記載されています。

 

【完了検査】

 

建物が設計図通りに建築されたかどうかの検査です。

 

上記の建築確認は、設計図だけのOKですので、

実際そのとおりに建っているか検査をします。

 

建築確認と完了検査の両方が揃っていると、

その建物の適法性はかなり高くなります。

 

但し、完了検査後の増改築は反映されていませんので、

現況との異同については現地でしっかり調べる必要があります。

 

最近の建物であれば、80〜90％程度の割合で

ちゃんと完了検査を受けています。

 

しかし、昭和60年くらいまでの古い建物の場合は、

「建築確認は受けているが、完了検査は受けていない」

という建物が体感で30〜50％程度出てきます。

 

このような場合は、一級建築士さんなどに

建物の調査をお願いすることで

一定の適法性を担保できる場合もあります。

 

なお、国土交通省ホームページの説明では、

「完了検査とは、工事が完成した段階で、その建築物が

法令の基準に適合しているかを検査することをいいます。」

 

「建築基準関係規定に適合していると認めたものについて、

建築主のみなさまに対して『検査済証』が交付されます。」

と記載されています。

 

【調査方法】

 

市町村の建築指導課（建築確認担当課）や、

一部の市町村では所管する都道府県の建築担当課で

建築確認・完了検査の有無を調べることができます。

 

最近は様々な分野でネット閲覧が進んできましたが、

建築確認・完了検査については、まだまだ

市役所まで行かないと見せてもらえないことが多いです。

「4ｍ未満の道路に接していると、

必ずセットバックしないといけないのですか？」

というご質問を頂くことがあります。

 

結論から言いますと、接面道路が

いわゆる「2項道路」の場合だけ

セットバックすることになります。

 

そして、セットバックは減価要因です。

土地価格が下がります。

 

市町村の建築指導課（建築基準法担当）のほか、

小さな市町村では所管する都道府県の担当課で

道路種別を調べることができます。

大きな市では、ネット閲覧できるところも増えました。

 

【セットバックとは】

 

■2項道路

建築基準法第42条第2項に指定された道路に接する土地は、

原則として道路中心線から両側に２ｍ後退した線が

道路の境界線とみなされます。

 

2項道路は、幅員4ｍ未満の道路の中から指定されます。

 

指定されてすぐにセットバックする必要は無く、

将来建物の建替え等を行う場合に、

その境界線まで後退（セットバック）することになります。

 

また、「一方後退」といって、

片側が崖や河川で後退できない場合には、

反対側のみが後退することとなり、

通常の倍のセットバックが必要になることがあります。

 

「2項道路」の道路区域がどこまでなのか、

土地と道路との間に水路が介在している場合等は

個別具体的に行政調査を行う必要があります。

 

■2項道路以外

2項道路以外の道路は、

たとえ幅員が4ｍ未満でも

セットバックをする必要はありません。

 

【財産評価基本通達における評価】

 

「セットバックを必要とする宅地の評価」として、

「セットバックすべき部分については、

通常どおりに評価した価額から

70％相当額を控除して評価します。」とされ、

セットバック部分は▲70の減価となります。

 

【固定資産評価】

 

一般的に個々の土地のセットバック面積に応じて

減価を個別的に算定していることはなく、

そもそもの正面路線価に織り込んで

算定されていることが多いです。

 

固定資産税にも、相続税と同じような

路線価が敷設されていることは以前も書きましたが、

この路線価を敷設する際に、

幅員が狭くセットバックが必要な道路については

そもそもの路線価から下げていることが多いです。

 

そのため、セットバック減価無し＝減額可能と

直結するものではありません。

 

【鑑定評価】

 

実際の市場では、セットバック部分は

価値ゼロとして取引されることが多いです。

 

そのため、鑑定評価においても、

セットバックの面積分を

そのまま減価することが多くなります。

 

正面路線価　　100,000円/㎡

全体面積　　　100㎡

セットバック　3㎡

 

3㎡/100㎡＝3％　▲3％

100,000円/㎡×100㎡×0.97＝9,700,000円

というイメージです。

 

但し、建て替えするまではセットバックの必要はなく、

道路沿いの土地全てのセットバックが完了するまでは

ほぼ専用空間として利用できること、

幅員が広くなって土地利用がしやすくなること等もあり、

個別具体的に見ていく必要があります。

今回は無道路地の評価、

特に道路への通路を開設することについて

考えてみたいと思います。

 

実務をしていると、

通達評価や固定資産評価より、

現実的にはより大きな減価となる可能性が

高いのではないかと考えます。

 

【無道路地とは】

 

■接道義務

建築基準法上の道路に間口2ｍ以上接面していないと、

その土地上に建物を建築することはできません。

 

建築基準法第43条

「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。」

 

■減価要因

単独で土地利用ができないor非常に困難で、

道路に通じる権利を取得できて初めて利用可能になります。

 

その土地上に建物が建つか建たないかは、

土地の価格を倍半分変えるくらい大きな影響があります。

 

【財産評価基本通達における評価】

 

No.4620無道路地の評価で、

「最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額」

とされ、具体的には

正面路線価×通路部分の面積＝通路開設費用となっています。

また、無道路地の価格の40％が上限です。

 

【固定資産評価】

 

「通路開設補正率」に基づき、

奥行距離によって減価率が異なります。

下記のとおり奥行距離だけで一律に評価されています。

 

奥行距離　　減価率

10ｍ以下　　▲10％

20ｍ以下　　▲20％

30ｍ以下　　▲30％

30ｍ超　　　▲40％

 

【鑑定評価】

 

「土地価格比準表（七次改訂）」（地価調査研究会編著）では

「現実の利用に最も適した道路等に至る距離等の状況を考慮し

取付道路の取得の可否及びその費用を勘案して

適正に定めた率を持って補正するものとする」

とされています。

 

通路開設の実現性と不確実性を

しっかり考慮して評価することになります。

 

【考　察】

 

一般的な市場において、

「最小限度の通路」部分だけを

路線価と同じ通常の相場で

取得できる可能性はどれだけあるでしょうか。

 

仮に取得できるとしても、

隣接地全部を買わないと売ってもらえなかったり、

開設通路上に建物があって取り壊しが必要だったり、

複数筆に分かれて所有者が異なっていたり、

生産緑地になっていたりetc.

現実的には大きな問題が出てきます。

 

隣接地からすると不合理分割になるかもしれず、

その分高値で買わないといけない場合もあるでしょう。

 

そして、その売買交渉が成功するとは限らず、

またある程度の交渉期間が必要になってきます。

 

そうすると、最小限度の通路を想定したり、

奥行距離で一律評価したりすることだけでは、

必ずしも「時価」とは言えない場合も出てきそうです。

「固定資産評価額の算定過程が知りたいが、

どうしたらいいのでしょうか？」

というご相談を頂くことがあります。

 

結論から言いますと、

「市町村の税務課（固定資産税担当課）に

所有者の委任状を持って、聞きに行ってください。

わかりにくい場合は、鑑定士が代わりに聞いてきます。」

とお答えしています。

 

【縦覧と閲覧】

 

固定資産税には、「縦覧」と「閲覧」の

2つの制度があります。

 

■縦　覧

「納税者が、自己の土地・家屋の価格を

同一区市町村内の他の土地・家屋の価格と比較し、

所有する固定資産の内容等を確認するための制度」です。

 

縦覧は、縦覧できる期間が決まっています。

（概ね4月〜6月くらいの間が多いです。）

 

■閲　覧

「納税義務者（所有者）は、自己の資産について、

固定資産課税台帳を、年間を通じて閲覧することができます。」

 

閲覧であれば、上記縦覧とは違い、

いつでも所有者が自分の土地建物の価格を閲覧できます。

 

また、所有者ではなくても、土地建物の賃借人など

利害関係人であれば、閲覧することができます。

 

本人確認書類のほか、賃貸借契約書等も必要となります。

 

【課税説明】

 

固定資産評価額がどのような計算過程を経て決まっているのか。

どのような要因が考慮されて、

いつまでの地価動向が反映されているのか。

課税説明を受ければ、教えてもらえます。

 

市町村の固定資産税担当課に行って、

「○○番の土地の課税説明をお願いしたいです。」

と言えばOKです。

（その際、委任状や本人確認書類等の提示が必要です。）

 

国税の相続税評価額の評価明細書のように

いくらの価格からスタートして、

どのような補正が入って、

どのような評価額になったかを教えてもらえます。

 

たとえば、

正面路線価　100,000円/㎡

奥行価格補正　0.90

不整形補正　　0.80

 

100,000円/㎡×0.90×0.80＝72,000円/㎡

72,000円/㎡×300㎡＝21,600,000円（評価額）

 

というようなイメージです。

 

課税説明を聞くことによって、

固定資産評価額がどのように算定され、

どのような事項が考慮されているかわかります。

 

上記の例で言えば、土地上の建物が存すること、

土壌汚染があること、方位補正等は考慮されていませんので、

時価評価の際に別途考慮しても問題はありません。

 

一方、不整形であることは既に考慮されていますので、

固定資産評価額に対し、さらに不整形減価を考慮することは

ダブルカウントとなって適正ではないことになります。

 

【固定資産税】

 

固定資産税は、シャウプ勧告を契機として行われた

昭和25年の地方税制度の根本的改革に伴い創設されました。

 

固定資産の保有と、市町村が提供する行政サービス

との間に存在する受益関係に着目し、

応益原則に基づき、所有者に対して課税する財産税です。

 

市町村税収の実に4割を占めている重要な税金です。

私道（わたくしみち）の評価について、

「道路だから価値ゼロでいいですか？」

というご質問を頂くことも多いです。

 

もちろん価値ゼロの場合も多いですが、

必ずしも価値ゼロとならない場合もありますので、

順番に見ていきましょう。

 

【私道とは】

 

民間（法人・個人）が所有し、管理する道路で、

国・都道府県・市区町村が法律に基づいて築造管理する

公共性ある道路（公道）以外の道です。

 

私道は、以下の3つに分けられます。

 

■準公道的私道

一般に公衆の用に供されているが、

私人の所有に属し、

多くは行政庁に管理されているもの。

（開発道路や位置指定道路など）

 

■共用的私道

私道に接面する複数の画地所有者によって

共同利用されているもの。

 

■専用私道

特定の一画地のみの私道で、

私道所有者と画地所有者が同じであるもの。

 

【財産評価基本通達における評価】

 

私道の用に供されている宅地の評価として、

宅地価格の30/100で評価するとされています。

 

不特定多数の者の通行の用に供されている場合は、

「その私道の価額は評価しない」として

価値ゼロとなります。

 

【固定資産評価】

 

「公衆用道路」に認定されると、

非課税として取り扱われます。

 

必ずしも登記地目が「公衆用道路」である必要は無く、

現に不特定多数の者の通行の用に供されていて、

アスファルト舗装されているなど、

道路としての形状を有している場合等は、

地目「宅地」であっても、申請により

公衆用道路として認定してもらえる場合があります。

 

【鑑定評価】

 

私道の位置、所有形態、

建築基準法上の道路かどうか、

課税の有無、道路管理者が誰か、

上下水ガス管の埋設の有無、

将来的な宅地転化の可能性などを

総合的に判断することになります。

 

「土地価格比準表」（七次改訂・地価調査研究会編著）では、

標準住宅地域の私道減価として

以下のとおり記載されています。

 

準公道的私道　▲80％以上

共用私道　　　▲50％〜▲80％

専用私道　　　減価の記載なし

 

上記はあくまでも標準的な参考値であり、

その私道の実態に応じて

適切な減価率を求めていく必要があります。

 

但し、現実的に市場において取引の対象となるかと言えば

なかなか難しいのも実情ではないでしょうか。

借地権の評価は、鑑定評価、税務上、裁判上で

それぞれ考え方が異なる部分があります。

 

どれも正しいのに、評価に差が出てしまう。

非常に悩ましいのが実情です。

 

【具体例】

税務では、相当地代なので、借地権価格ゼロ。

 

裁判では、相当地代であっても、

権利が存在し、その場所を占有できるため、

更地価格の20％〜30％程度の価値。

 

鑑定では、不動産鑑定評価基準に基づき、

賃料差額還元法はゼロとなりますが、

割合法を併用するため10〜40％程度の価値。

 

このようなイメージです。

三者三様の考え方に基づいていて、

どれも正しいのに0％〜40％もの差が出てしまいます。

 

【鑑定評価】

 

・賃料差額還元法

・割合法

・取引事例比較法

・収益還元法（土地残余法）

・更地価格−底地価格

 

借地権の取引慣行の成熟の程度の高低に応じて、

上記の手法を併用して評価します。

 

実務上は、賃料差額還元法と割合法が

最も使われているのかなと感じます。

 

賃料差額還元法は、相当地代を払っている場合は

借地権価格ゼロとなりますが、

路線価の借地権割合を使った割合法も併用するため、

借地権価格ゼロとなることはあまりありません。

 

そして、鑑定の勉強で必ず出てくる点にも注意が必要です。

・借地権＋底地＝更地　とは必ずしもならない。

・借地権が存在しても、価格が認められない場合もある。

 

【税務上の評価】

 

路線価の借地権割合が基本となりますが、

相当地代の場合は借地権価格ゼロとなります。

 

また、無償返還届の有無による違い、

当初の権利金が借地権として帳簿に計上されている、

駐車場はアスファルト舗装部分の価格計上の要否etc.

税務だからこそ検討すべき事項が出てきます。

 

特に、無償返還届の有無や

当初の設定権利金が割安であった場合等は、

評価の違いが大きくなってきます。

 

【裁判上の評価】

 

使用貸借権であっても

10％程度の価値を認められることが多いため、

借地権であれば、相当地代だからといって

価格ゼロになるとは考え難いです。

 

権利が存在し、その場所を占有できる。

使用貸借権よりも権利として強い。

とすると、少なくとも20％以上の価値は出てきそうです。

 

【実務での評価方針】

 

ご相談頂く際に、どのような依頼目的か

しっかりお伺いさせて頂くことにしています。

 

仮に、いくら税務で正しくても、

不動産鑑定評価基準での問題になると

正しくないと言われるかもしれませんし、

その逆もまたしかりです。

 

鑑定、税務、裁判上の評価など

どのような依頼目的で、

どのような借地権を評価するのか。

どのフィールドでの評価なのか。

 

借地権価格がこれだけ変動するのですから、

底地価格も大きく変わってくるのは

言うまでもありません。

【全国対応】

 

「遠方の不動産なのですが、

鑑定をお願いすることはできますか？」

 

ちょい聞き等でご相談頂く際に、

このようなご質問を頂くことがあります。

 

当事務所は「全国対応」ですので、

どこの物件であっても喜んでお受けします。

 

普段は、近畿圏の鑑定ご依頼が多く、

近畿圏であれば交通費も無料でさせて頂いていますが、

日本全国様々なところでの

評価実績がありますので、ご安心ください。

 

【どうして全国対応できるのか？】

 

当事務所に頂くご依頼のほとんどは、

士業の先生からのご紹介です。

 

単に売買実例価格を集めて、

平均値を出すような相場情報提供だけでは

ご依頼目的を達成することができません。

 

相続税評価額、固定資産評価額、

相手が主張する価格などが適正なのかどうか。

また、適正ではないとすれば適正な価格はいくらか。

 

不動産鑑定評価基準に基づき、

説得力ある説明をしていく必要があります。

 

相続税評価額は、財産評価基本通達。

固定資産評価額は、固定資産評価基準。

相手が主張する価格は、上記のいずれかもしくは

不動産業者の査定、不動産鑑定評価基準に基づく

不動産鑑定士の評価が根拠です。

 

どれも地域性だけで

評価方針に大きな差が付くような基準ではないため、

全国どこの物件でも

基本は同じような目線でチェックが可能です。

（その上で、地域性をさらに考慮します。）

 

土地単価は、実勢価格と整合しているか。

建物価格は、固定資産評価額等が実際の建築費、

帳簿価額、市場価格等と乖離していないか。

 

見るべき重要ポイントは基本的に同じです。

そのため、全国どこの物件でも対応できるのです。

 

【不動産の地域精通性との関係】

 

不動産は地域性が強く、

地域精通性を重視されることが多いです。

 

その地域のリアルな市場動向をより知っているのは、

やはりその地域の不動産鑑定士だと思います。

 

しかし、もっと言えば、

地域の市場動向だけを知りたいのであれば、

その地域の“実際のプレーヤー”である

不動産業者さんが最もよくご存じかもしれません。

 

それにもかかわらず、

不動産鑑定士にご相談頂いたということは、

市場動向だけではないご依頼目的があるはずです。

 

価格判定が難しい不動産の評価について、

不動産鑑定評価基準に基づいて説得力ある説明ができるのは、

やはり不動産鑑定士が適任だと考えます。

 

当事務所は、その地域の不動産鑑定士等とも連携し、

地域の市場動向をしっかり把握するように努めています。

前回の土地のみ（更地）の場合に続き、

担保評価・土地建物編です。

 

前回土地について色々触れましたので、

今回は特に建物について

取り上げてみたいと思います。

 

【土地と建物の所有者が同じか】

 

所有者が異なる場合、

借地権など何らかの利用権が

設定されている場合があるため、

所有者の確認は基本中の基本です。

 

共有になっていることも多く、

どのような持分割合になっているか

確認することも大切です。

 

土地と建物の持分割合が異なることもあり、

評価目線の違い＝価値観の違いではなく、

明らかなミスになるため気を抜けません。

 

一方、土地と建物が共同担保に供されている場合は、

「同一人に属するものして」との評価条件を付して

土地建物の評価をする場合もあります。

 

【建物の増改築の有無、同一性の確認】

 

登記されている建物の情報と

現況が同一となっているかを確認します。

 

増改築をしていると、床面積＝評価数量が変わり、

建物価格が変わってきます。

 

また、資本的支出に該当する場合等は

建物の経済的残存耐用年数が変わってくるため、

建物価格に影響があります。

 

さすがに主建物ではあまりありませんが、

複数の附属建物がある場合等は、

新しく未登記附属建物が建っていたり、

過去に取り壊し済みであったりすることもあり、

登記情報と現況の異同をしっかり確認します。

 

所有者からは「これが登記の建物だ」と聞いていても、

登記建物と全く違う建物が建っていて、

登記建物＝現況建物かどうか

同一性が疑われることもあります。

 

担保権が及ぶ範囲が、担保権者の事前の思いと

異なることが無いように入念な確認が必要となります。

 

【融資期間と建物の耐用年数】

 

融資期間が20年なのに、

建物の経済的残存耐用年数が5年など、

融資期間＞建物耐用年数の場合は、

金融機関での稟議の際に問題になる場合もあります。

 

機械的に建物の残存耐用年数を設定するのではなく、

現況に即して適切に耐用年数を判断することが大切です。