士業に役立つ不動産評価まめ知識

「この不動産、交換できるかな？」

 

会計士さん・税理士さんから

ご相談が多い内容のひとつが交換の特例です。

 

通常の譲渡（売買や贈与）では

不動産の譲渡に伴って多額の税金が発生します。

 

しかし、交換の特例に合致すれば、

この交換にかかる税金は課税されません。

かなり大きなことですよね。

 

【適用要件】

 

同種の固定資産であることや

1年以上の所有期間、同一用途など

適用要件が具体的に定められています。

 

その中でも、

「交換により譲渡する資産の時価と

取得する資産の時価との差額が、

これらの時価のうちいずれか

高い方の価額の20％以内であること。」

について、ご相談を受けることになります。

 

【鑑定評価の活用】

 

不動産の価格は、1＋1＝2のように

1点で決まるものではなく、

適正な価格帯という“幅”があります。

 

また、収益物件などの場合、

通達評価や固定資産評価額だけでは

その不動産の適正な時価となっていないことも。

 

鑑定評価を活用して、

うまく交換の特例を適用できれば、

先生方のシミュレーションの選択肢も

広がっていくのではないでしょうか。

 

いきなり鑑定評価をご依頼頂くのではなく、

それぞれの不動産の価格がどの程度なのか、

交換の特例を使える可能性はどれくらいあるのかを

事前にご相談頂くことをご提案いたします。

 

【不動産の価格】

 

「当事者間で合意された資産の価額が、

交換に至った事情等に照らし

合理的に算定されていると認められるときは、

その合意された資産の価額によることができる。」

とされています。

 

もちろん、明らかに贈与等の意思をもって

著しく価格の異なる資産を交換したような場合は、

合理的に算定された価格とはいえません。

 

交換の特例に合うよう無理に出された評価は、

税務リスクが非常に高くなるので注意が必要ですね。

鑑定評価書をお願いしましたが、

提出後に質問や問い合わせがあった場合は

どうしたらいいですか？

 

このようなご質問もよく頂きます。

もちろんアフターフローも万全にさせて頂きます。

説明責任を果たしてこその鑑定士です。

 

【弁護士さん】

 

裁判上の評価の場合、

相手からの反論が必ずやってきます。

 

ぜいたくを言うと、相手からの反論書は、

穏やかに晴れた朝の爽やかな気持ちの時よりも

夕方の仕事がのっている時に頂けたらうれしいです(笑)

 

様々な裁判上の評価をさせて頂くと、

良いも悪いも様々な相手からの反論が集まってきます。

 

争点が、土地建物の価格なのか、賃料なのか。

これまでの反論を分類して整理しているので、

これだけでもすごいノウハウではないかと感じます。

 

中には、さすが！と思うものもあったり、

本題から逸れて、どうなのかなと思うものもあったり。

相手に反論しつつも、なにより裁判官に伝えたいです。

 

たくさんお仕事をさせて頂くほどに

相手からの反論を予想する精度が

どんどん高まっていくことも特徴ではないでしょうか。

 

今後の展開を完全に予想できる“預言者”が理想です！(笑)

 

【会計士さん】

 

M&Aや株価評価のお手伝いの際に

お問い合わせ頂くことが多いです。

 

不動産評価の高低によって価格が大きく変動する場合、

先方にも納得して頂けるような説明を心掛けています。

 

特に、M&Aの場合は、

先方をやっつけるのが目的ではなく、

“結婚”を前提にするわけですから、

ケンカにならないように

うまくフォローしていきたいです。

 

【税理士さん】

相続税評価の時に、よくご質問を頂きます。

特に、税務調査の際はどうしたらいいのかと。

 

誠実に「時価」であることをご説明させて頂くとともに、

仮に、なかなか納得して頂けない場合であっても、

粘り強く誠心誠意対応させて頂きます。

 

更正の請求などでも、

何度でもしっかりご説明していくことで

認めて頂いたことが何度もあります。