士業の先生へ

恣意的に不動産の価格を変えるわけではありません

「不動産の価格が変わる」と言うと、

恣意的に不動産価格を変えるようなイメージを持たれる場合もあるかと思います。

もちろん、不動産鑑定士はそのようなことはいたしません。

1万円札は誰が見ても1万円ですが、モノの価格には幅があり、

数学のように１点で決まるものではありません。

例えば、ペットボトルのジュース1本をとっても、

• 自動販売機で買えば160円
• 出張先のホテルで買えば200円
• スーパーで買えば100円

ということも。

同じように、不動産にも適正な価格の幅（中心価格帯）があります。

適正な価格でも幅があるのに、適正ではない価格であればその差はもっと大きくなります。

上記のペットボトルの例では、普通のペットボトルが1,000円や10円と言われたら違和感があると思います。

このような価格は、特別な理由がない限り、適正ではない価格と言えると思います。

不動産の価格は大きいため、その価格差も大きくなります。

ちょっとした違いで評価が異なると、クライアントに大きなメリットをもたらすことにも、

大きなダメージを与えることにもなります。

この不動産というモノの評価の適正さと説明責任を担保する専門家が不動産鑑定士なのです。

不動産という価格の大きなモノの評価を「戦略的」に行い、

クライアントへの戦略提案の幅を広げたり、万が一のリスクヘッジにご活用ください。

士業分野ごとの不動産鑑定士活用法

では、具体的に士業の業種ごとに、不動産鑑定がどのようなシーンで役立つのかをご紹介しましょう。

税理士さん

不動産の評価が変われば、税金が変わります。

• 相続評価を行っているが、評価通達ベースでは高く評価され過ぎてしまう・・・
• 事業承継のために株を譲渡したいが、通常の株価評価では高く評価され過ぎてしまう・・・
• 決算や相続対策のため、不動産をみなし贈与にならないように売買したい・・・
  
• 不動産の価格が路線価と固定資産評価額のみしかなく、提案の幅が出せない・・・
• この不動産の価格では、税務当局に否認されてしまうかもしれない・・・

こんな時に不動産鑑定士を活用すれば、クライアントにメリットをもたらすことができます。

また、思わぬ賠償リスクを軽減することにもなるでしょう。

≫税理士さんの不動産鑑定士の使い方

公認会計士さん

不動産の評価が変われば、会社の決算や価値が変わります。

• 不動産が時価評価されていないため、会社価値を過大or過小評価してしまう
• 帳簿上の不動産（特に建物）が現存するか、価値の増減があるかどうかわからない
• 公租公課・上下水ガス料金など簿外の滞納がわからない
• 売却困難物件や土壌汚染の可能性等のリスク評価を適正に行いたい
• 会社所有の不動産の有効活用（売却や他物件の取得を含む）の可能性がよくわからない

こんな時に不動産鑑定士を活用すれば、クライアントにメリットをもたらすことができます。

また、思わぬ賠償リスクを軽減することにもなるでしょう。

≫公認会計士さんの不動産鑑定士の使い方

弁護士さん

不動産の評価が変われば、判決も変わります。

• 不動産の価格がわからないと、そもそも「請求額」や「経済的利益」が算定できない
• 共有物分割や遺留分など、割合が決まっていても、不動産の価格によって金額が異なる
• 地代・家賃はデータが少なく、適正水準がわからない
• 裁判で勝てる鑑定評価書、根拠にし得るものがほしい
• 弁護士の依頼者に予算がない場合、コストを抑えたある程度の根拠資料がほしい

こんな時に不動産鑑定士を活用すれば、クライアントにメリットをもたらすことができます。

また、思わぬ賠償リスクを軽減することにもなるでしょう。

≫弁護士さんの不動産鑑定士の使い方

司法書士さん

不動産鑑定を活用することで、不動産価格の「見える化」を。
不明瞭になりがちな不動産価格の信頼できる「モノサシ」として。

• 取引が成立したら登記をするつもりなのに、取引価格が折り合わない
• 成年後見で不動産を売却することになり、裁判所に出すための売却価格の根拠資料が欲しい
• 不動産業者や金融機関の下請け的に登記を行う状態から脱却したい

不動産業者さんや金融機関の下請け的に登記を行う存在から、

売買価格や担保価値を戦略的に見直すことを提案できる「不動産取引のコンサルタント」へと

ステージアップを考えておられる司法書士さんは多いと思います。

不動産鑑定を活用することで、不動産価格の「見える化」を行い、

不明瞭になりがちな不動産価格の信頼できる「モノサシ」として活用できれば、

取引諸条件の提案や、売却期間の短縮化を行うことができます。

例えば、適正な価格が1,000万円の土地を、相手のためを思って800万円で売却しようとします。

しかし、相手方が600万円を適正と思い込んでいたら、安くしたつもりが逆に高値で売り付けられたと言われかねません。

「適正な価格は1,000万円」という「モノサシ」があってこそ、200万円値引きしたことが“見える”のです。

このような交渉における疑心暗鬼は、売却までの期間の長期化にもつながってしまいます。

また、成年後見で不動産の処分が必要になった場合でも、裁判所の許可を得られ、

処分の妥当性を担保できることはメリットがあると思います。

後に、遺族等から売却価格で訴えられる法的リスクを軽減することにもなります。

土地家屋調査士さん

不動産の境界確定・測量・分筆等のご依頼を受ける時は、不動産が動く時が多いと思います。

司法書士さんと同様に、不動産鑑定を活用することで、不動産価格の「見える化」を行い、

不明瞭になりがちな不動産価格の信頼できる「モノサシ」として活用できれば、

取引諸条件の提案や、売却期間の短縮化を行うことができます。

不動産鑑定士と連携することにより、土地家屋調査士さん間の差別化にも繋がると考えます。

社会保険労務士さん

社会保険労務士さんは、企業の将来性に大きな影響を与える「ヒト」に関する専門家です。

一件無関係のようですが、不動産（モノ）の売買等により、会社決算（カネ）を変えることができるため、

ヒトだけではなくもっと会社全体を見た提案ができるのではないでしょうか。

不動産鑑定士と連携することにより、会社全体を俯瞰したご提案ができることで、

社会保険労務士さん間の差別化にも繋がると考えます。

行政書士さん

不動産鑑定を活用することで、業務に差別化を。
許認可によるメリットを見える化することができます。

• 不動産の価格がわからないと、遺言など相続業務を適正に進められない
• 開発許可や建築許可の可否で、不動産の価格がどれくらい変わるか知りたい
• 地主さんから不動産の管理を任されているが、将来的な利用計画を作りたい
• 固定資産税評価額が正しく算定されているか調べたい

遺言など相続に関する業務の場合、不動産価格がどうなっているかということは大きな影響があります。

その時の不動産評価を適正に行うことができれば、クライアントに大きなメリットを提供することできるでしょう。

不動産鑑定士と連携することにより、行政書士さん間の差別化にも繋がると考えます。

一級建築士さん

実際の不動産鑑定評価作業を行う際に頼りにしてるのが一級建築士さんです。

建物診断など、特に建物で困ったときはいろいろとお願いすることも多いです。

建物を建築されるということは、何か事業を始めたり、新居を構えたり、資金繰りを考えたりすることも多いと思います。

不動産鑑定士と連携することにより、周辺分野までしっかり考えて業務を行えるため、

一級建築士さん間の差別化にも繋がると考えます。

中小企業診断士さん

経営コンサルティングの時に、不動産を活用したスキームを提案することで、

顧問先企業に大きなメリットを提供することができるでしょう。

不動産鑑定士と連携することにより、帳簿上だけではない提案を行えるため、

中小企業診断士さん間の差別化にも繋がると考えます。 

宅地建物取引士さん

不動産鑑定を活用することで、不動産価格の「見える化」を行い、

不明瞭になりがちな不動産価格の信頼できる「モノサシ」として活用できれば、

取引諸条件の提案や、売却期間の短縮化を行うことができます。

例えば、適正な価格が1,000万円の土地を、相手のためを思って800万円で売却しようとします。

しかし、相手方が600万円を適正と思い込んでいたら、安くしたつもりが逆に高値で売り付けられたと言われかねません。

「適正な価格は1,000万円」という「モノサシ」があってこそ、200万円値引きしたことが“見える”のです。

このような交渉における疑心暗鬼は、売却までの期間の長期化にもつながってしまいます。

また、消費税算定の際、土地建物の構成割合を適正な割合で算定することで、仲介手数料や消費税額も変わってきます。

先生の「お顔を立てる」ことを考えて仕事をしています

三宅不動産鑑定事務所のポリシーは、

「ご依頼いただいた先生のお顔が立つ仕事をすること」

「紹介して良かった」と喜んでいただくこと。

適正な鑑定評価を行うことはもちろん、

「先生のクライアントが喜び、それによって先生のお顔が立つ」

鑑定を行うようを心がけています。

ご紹介いただいた先生が、クライアントさまから

「さすが先生！」と言って頂けることが私の喜びです。

戦略的な不動産評価を先生の武器に。

不動産鑑定士を活用してください。

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